Je Ne Garanti Pas Qu on Peut Continuer Notre Relation Avec Tout Ce Retard
Le dépôt de garantie (à ne pas confondre avec la caution qui est usuellement le terme utilisé pour le garant qui se porte caution) est une somme versée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail pour garantir ses obligations.
C'est un gros point de contentieux entre propriétaires et locataires donc il est important d'avoir les idées claires sur le sujet.
Nous allons vous expliquer dans cet article les modalités de versement du dépôt de garantie, mais surtout comment le restituer en fin de bail et comment faire d'éventuelles retenues.
Versement à l'entrée dans les lieux
Montant maximum du dépôt de garantie
Le montant maximum qui peut être demandé au locataire varie en fonction du type de bail :
- en location vide : un mois de loyer hors charges
- en location meublée : deux mois de loyer hors charges
Vous n'êtes pas obligé de demander de dépôt de garantie. Si vous demandez plus de deux mois de loyer d'avance, vous ne pourrez pas demander de dépôt de garantie.
Comment demander le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie peut être demandé dès la signature du bail comme le premier loyer, donc avant même l'entrée dans les lieux (voir notre fiche sur la signature du bail en avance).
Il doit être payé par chèque idéalement, n'acceptez pas les propositions de virement faites par le locataire lors de l'entrée dans les lieux car vous n'avez aucune certitude que le locataire vous fasse réellement le virement.
Il n'y a pas d'obligation de conservation pendant la durée du bail, le dépôt de garantie peut donc être encaissé et utilisé librement par le bailleur.
Délai et motif de retenues à la sortie du locataire
Délai de restitution
La loi ALUR a modifié les délais de restitution du dépôt de garantie :
- pour un bail signé ou reconduit avant le 27 mars 2014 : le délai de restitution est de deux mois à compter de l'état des lieux de sortie.
- pour un bail signé après le 27 mars 2014 : le délai de restitution est d'un mois si l'état des lieux de sortie est identique à celui d'entrée; de deux mois sinon.
Si vous ne respectez pas les délais de restitution, le locataire est en droit de vous demander une pénalité de 10% du dépôt de garantie pour chaque mois indivisible de retard, sans compter d'éventuels frais de procédure à vos dépens (article 700).
Motifs de retenue
Le propriétaire peut justifier de retenue sur le dépôt de garantie en cas de dette locative non réglée par le locataire :
- les travaux de remise en état du logement si le locataire a par exemple dégradé les peintures ou le parquet. Dans ce cas le propriétaire devra justifier des montants retenus sans forcément avoir l'obligation de réaliser les travaux
- les réparations locatives qui auraient dû être réalisées par le locataire dans le cadre de son obligation d'entretien du logement. Ces réparations locatives sont détaillées dans la liste des réparations locatives que nous vous proposons d'annexer sur notre modèle de bail en ligne. Elle inclut par exemple le remplacement des joints dans la douche ou la vidange de la fosse septique
- les impayés de loyer, notamment si le locataire a décidé indûment de ne pas payer le dernier mois en le compensant sur le remboursement du dépôt de garantie à venir
- la remise en état initial suite à des travaux de transformation faits par le locataire mais non autorisés par le bailleur (en savoir plus grâce à notre fiche sur la modification du logement par le locataire)
Contrairement à une croyance partagée par de nombreux bailleurs il est tout à fait possible de retenir un éventuel impayé de loyer sur le dépôt de garantie, notamment sur le dernier loyer si le locataire indélicat a décidé de ne pas vous payer le dernier mois. L'article 22 de la loi de 89 précise en effet que la déduction peut se faire sur toutes les sommes dues :
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois […] déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Comment faire une retenue sur le dépôt de garantie ?
Calcul de la retenue avec la vétusté
Pour savoir si des travaux de remise en état peuvent être imputables au locataire il est nécessaire de prendre en considération l'usure normale de votre bien.
Il n'y a pas de grille de vétusté officielle, mais si les peintures sont dégradées, la responsabilité du locataire n'est pas la même s'il est resté un ou dix ans dans les lieux.
Vous pouvez librement fixer cette grille en indiquant par exemple une vétusté générale de 10 ans, ou plus simplement en utilisant la grille de vétusté que nous utilisons pour notre module de bail numérique.
En accompagnant de cette grille de vétusté nous vous fournissons également un module de calcul pour vos retenues, avec un ajustement automatique de la différence entre état des lieux d'entrée et de sortie en fonction de la vétusté de l'équipement sur la même période. Le calcul est assez complexe donc le tableau excel est d'une grande aide ! Ce type de contentieux est classique et nos équipes ont l'habitude d'aider nos propriétaires clients dans le cadre de notre assistant de gestion locative.
Justification des travaux par le bailleur
Pour le montant des réparations, le bailleur peut se contenter de justifier la retenue, vétusté déduite, par la production de simples devis et non de factures acquittées.
Le bailleur pourra en effet choisir de ne pas réaliser les réparations mais d'imputer quand même le dépôt de garantie pour compenser les dégradations anormales du logement qu'il devra finir par rénover.
Attention dernier point important il faut bien définir le périmètre d'éventuelles dégradations et ne chiffrer que les réparations nécessaires. Par exemple si un carreau est cassé vous pourrez retenir le remplacement du carreau en question mais pas le remplacement de tous les carreaux du mur (voir la jurisprudence sur le sujet).
Courrier de retenues sur le dépôt de garantie
Une fois que vous avez calculé les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie, vous devez écrire au locataire pour lui expliquer les motifs de retenue en lui détaillant les devis, les postes de retenue et les modalités de calcul. Vous trouverez ci-dessous deux courriers types à envoyer au locataire :
Modèle courrier pour retenues sur DG suite à dégradations
Modèle courrier pour retenues sur DG suite à impayés
Cas concrets de retenue sur le dépôt de garantie
Dans la partie précédente nous vous avons détaillé la théorie du dépôt de garantie. En pratique les jurisprudences sont extrêmement nombreuses sur le sujet qui est le principal point de contentieux entre le bailleur et le locataire (voir l'article du Monde sur le sujet).
Nous avons donc eu l'occasion de commenter de nombreuses jurisprudences, souvent récentes, où les juges rentrent dans le détail concret des dégradations commises par les locataires, les devis fournis, les vétustés supposées. La lecture de ces décisions est souvent passionnante, voici une liste de nos articles de commentaires que nous vous invitons à parcourir :
- Taille abusive de 13 oliviers anciens par le locataire
- Où le locataire n'est pas tenu de déposer le papier peint inesthétique mais doit être tenu responsable de sa mauvaise pose
- Quand le juge retient un taux de vétusté très faible pour des peintures en état d'usage il y a 7 ans
Cas particuliers de gestion du dépôt de garantie
Vente du bien
En cas de vente du bien, le bail est automatiquement transféré au nouveau propriétaire, sans besoin de refaire un contrat ou même un avenant.
Le nouveau propriétaire doit prévenir le locataire (éventuellement en coordination avec l'ancien bailleur, avec à l'appui un justificatif de vente) pour pouvoir percevoir les loyers sur son compte.
Quant au dépôt de garantie le vendeur doit le transférer à l'acheteur qui se substitue à l'ancien propriétaire concernant les obligations du bail, et notamment lors de la restitution du dépôt de garantie en fin de bail.
Reprise ou mise en gestion locative
Si vous reprenez la gestion d'un bien en résiliant votre mandat de gestion locative (voir notre fiche pratique sur le sujet), il est nécessaire que le gestionnaire vous redonne le dépôt de garantie qu'il aurait éventuellement encaissé pour votre compte.
De la même manière si vous mettez votre bien en gestion locative il est nécessaire de transférer le dépôt de garantie à l'agence pour qu'elle puisse facilement gérer le départ du locataire en place.
Séparation ou départ d'un colocataire
Si un des titulaires d'un bail de colocation (co-locataire ou couple qui se sépare) décide de quitter les lieux en vous donnant un congé, le dépôt de garantie vous reste dû en entier tant que le bail initial court, c'est-à-dire tant que les autres titulaires restent dans les lieux et que vous n'avez pas fait un nouveau bail ou un avenant pour remplacer le locataire partant. Plus d'infos sur cette question complexe sur notre fiche concernant le départ d'un colocataire.
Cela s'applique pour des baux de colocations classiques, si vous signez un bail individuel dans une colocation le bailleur doit restituer le dépôt de garantie.
Dépôt de garantie et assurance loyer impayé
Si vous êtes propriétaire il est possible de souscrire une garantie sur les dégradations du locataire non couvertes par le dépôt de garantie. Cette garantie est une des composantes de l'assurance loyer impayé que nous vous proposons via Smartloc.
En pratique elle vous rembourse jusqu'à 10 000€ les dégradations immobilières qui ne seraient pas couvertes par le dépôt de garantie et que le locataire ne vous paierait pas après demande (plus d'infos sur la garantie dégradations ici).
Liquidation des charges après le départ du locataire
En copropriété le propriétaire a l'habitude de demander une provision pour charges qui est régularisée en milieu d'année suivante.
Pour garantir les sommes dues par le locataire au titre de cette régularisation (appelée également liquidation), le propriétaire a le droit de conserver une partie du dépôt de garantie jusqu'au décompte définitif des charges qui lui sera transmis par son syndic. Cette retenue est de 20% du dépôt de garantie maximum.
C'est une disposition qui est mal comprise et acceptée par les locataires mais la loi est très claire sur cette possibilité :
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Il est donc possible de renoncer à faire cette retenue de 20% et la régularisation a posteriori qui va avec (parfois plus de 18 mois après le départ). A cet effet nous insérons dans notre bail numérique une clause renonciation à la régularisation de charges.
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Source: https://www.smartloc.fr/blog/depot-de-garantie-du-bail-de-location-definition-et-limite/
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